כידוע, מדד תשומות הבניה אינו נשאר קבוע והוא נתון לשינויים תכופים. עולה השאלה, איך ניתן להעריך את שיעורו העתידי של המדד. שאלה זו מצריכה התייחסות לסוגיה כללית יותר והיא כיצד ניתן לקבל תשואה על הכסף שלנו.
מבוא
כהקדמה, נציין כי מטרת המדריך המובא להלן אינה לספק תשובות פרטניות עבור כל קורא. ככלל, יש להיות חשדנים כלפי מדריכים שמבטיחים לעשות זאת. מטרתו המרכזית של המדריך היא להציג דרך חישוב מסוימת תוך הנחלת ידע כלכלי בסיסי באמצעות מספר חישובים שיוכלו לסייע לכם רבות בעתיד. שימוש בנוסחה שתובא במדריך זה תאפשר לכל אחד ואחת מכם לקבל בעצמו את החלטותיו הפיננסיות. במידה שהחישוב לא יביא אתכם למסקנה חד משמעית, תוכלו לפנות לכלכלנים ויועצי מימון. גם במידה שתבחרו ללכת ליועץ פיננסי, ראוי שתכירו את דרכי החישוב שבהן הוא משתמש על מנת להגיע למסקנותיו.
חישוב תשואה - גם למי שאינו מתכוון לרכוש דירה
מרבית ההחלטות הפיננסיות שאתם צפויים לקבל במהלך חייכם יצריכו מכם לדעת לחשב את ערכו העתידי של הכסף שלכם. כלומר, על מנת שתוכלו להתנהל בצורה אחראית מבחינה כלכלית, חשוב שתדעו כמה סכום כסף מסוים יהיה שווה בעתיד תוך לקיחה בחשבון של שיעור ריבית מסוים. כך לדוגמה, במידה שבחרתי לרכוש יאכטה בשווי מיליון ₪ במקום לקנות יאכטה אחרת בשווי של 2 מיליון ₪. אדם שטרם קרא את המדריך עשוי לטעות ולחשוב שחסכתי מיליון שקלים בלבד. אף על פי כן, לאחר קריאת המדריך, תוכלו להניח שהשקעת מיליון השקלים בבורסה בתוספת תשואה שנתית העומדת על כשבעה אחוזים בממוצע תניב לכם בתוך חמש שנים 1,402,551 ₪. לכן, אמנם ברכישת היאכטה הזולה יותר חסכתי מיליון שקלים, אולם כעבור חמש שנים החיסכון הפוטנציאלי יעמוד על כ1,400,000 שקלים. אותו "קסם", שמשרת את רבים מאנשי ההון המובילים בעולם, נקרא ריבית דריבית, והוא צריך לעמוד בבסיסן של כלל ההחלטות הכלכליות שלכן.
כיצד ראוי להימנע מלחשב את מדד תשומות הבניה?
אנשים רבים מתבלבלים ומבצעים את החישוב הבא בבואם להעריך את עלותו של מדד תשומות הבניה: במידה שהמדד עומד על 2%, הם כופלים תוצאה זו בחוב שיש להם לקבלן, אשר עומד לשם המחשה על מיליון ₪, ומקבלים סכום של עשרים אלף שקלים. במידה שהם מעוניינים לחשב את החוב לשלוש שנים, הם כופלים את הסכום שהתקבל בשלוש ומגיעים לסכום של תשעים אלף שקלים. אף על פי כן, החישוב המובא לעיל שגוי בתכלית. הסיבה לכך טמונה בעובדה שהחישוב מתעלם מאפקט הריבית דריבית שאותו תיארנו קודם לכן. כיצד, אפוא, ניתן לחשב את שיעור הריבית לאחר שלוש שנים? לכן, אם חובכם עמד על מיליון ₪ ומדד תשומות הבניה עמד על שיעור של שני אחוזים, הרי שיש להוסיף את עשרים אלף השקלים למיליון השקלים עבור השנה הראשונה. לאחר מכן, יהיה עליכם להכפיל את הסכום שהתקבל בשני אחוזים נוספים. לאחר שנה יהיה עליכם להכפיל את הסכום שהתקבל בשיעור המדד. החישוב הנ"ל יביא אתכם לתוצאה של 1,061,208 ₪.
כיצד ניתן לחשב את גובה ההצמדה למדד?
ישנה נוסחה פשוטה למדי למטרות חישוב התשואה או עלותה של ריבית דריבית. במסגרת נוסחה זו, יש לחשב את הסכום ההתחלה, לכפול אותו בגובה המדד + 1, ולהעלות הכל בחזקת מספר השנים. כלומר, במידה שהמדד עומד על שני אחוזים לשנה, החוב שלנו עומד על חמש מאות אלף שקלים ואנו מעוניינים לדעת מה יהיה הערך בתום שלוש שנים, נערוך את החישוב הבא:
500,000 * 1.03 ^ 2 = 530,604,000.
במידה שלקחתם קורס במימון, סביר להניח שתזכרו שריבית שנתית לא זהה לריבית חודשית. לכן, רצוי לחלק את הסכום 1.03 בשנים עשר (כמספר החודשים בשנה) ולהעלות את התוצאה בחזקת שלושים ושש (מספר החודשים בתקופה המתבקשת). המדובר בקירוב בלבד, משום שריבית חודשית אינה עומדת בדיוק על שלושה אחוזים חלקי שנים עשר כאשר הריבית השנתית עומדת על שלושה אחוזים, אולם מדובר בקירוב מדויק למדי שעושה את העבודה. במידה שנתקלתם באישור המשכנתא שלכם בפער בין הריבית השנתית לבין הריבית האפקטיבית, סביר להניח שהפער נובע בדיוק ממה שהסברנו כאן. אף על פי כן, למרות שהריבית האפקטיבית גבוהה יותר מהריבית הנקובה, המדובר בסכומים מינוריים בלבד שלא צריכים להילקח בחשבון בחישובים בסדרי הגודל שבהם נעסוק.
כיצד זה עובד במציאות?
במקרה שבו הקבלן סיפק לנו לוח תשלומים שנקובים בו מועדי התשלום והחוב המתבקש בכל נקודות הזמן, סביר להניח שנשקול אם לשלם את כל החוב כיום או במועד שהוסכם בחוזה (שבו הסכמנו להוסיף לתשלום את תוספת ההצמדה). הטבלה להלן מציגה את ההפרשים בין הסכומים, במקרה שבו מדד תשומות הבניה השנתי עומד על שלושה אחוזים.
| | | | לוח תשלומים |
עלות הצמדה | הסכום העתידי | מס' חודשים | 471,000 | שולם |
5272.5 | 237272.5 | 9 | 232,000 | בעוד תשעה חודשים |
8854 | 240854 | 15 | 232,000 | בעוד חמישה עשר חודשים |
12489.5 | 244489.5 | 21 | 232,000 | בעוד עשרים ואחד חודשים |
3798 | 65298 | 24 | 61,500 | בעוד עשרים וארבעה חודשים |
30414 | | | 75,550 | |
ניתן להבחין כי אם מדד תשומות הבניה עומד על שלושה אחוזים, הרי שעלות ההצמדה לחובכם הקיים תעמוד על שישים אלף ₪, אחרי שכלל התשלומים הוצמדו בהתאם למס' החודשים שצפויים לחלוף עד למועד התשלום, ולאחר מכן חוברו הסכומים. גם במקרה זה המדובר בקירוב מדויק למדי.
הטעות הנפוצה בקרב הקבלנים
למרבה הצער, מרבית הקבלנים בישראל אינם מבצעים את החישוב אותו תיארנו קודם לכן. במקום זאת, הם מחשבים את חלוף הזמן החל מרגע החתימה על החוזה ועד לתשלום המדד. באופן אירוני למדי, לפי חישוב זה התוספת שיגבה מכם הקבלן תהא נמוכה יותר מכפי שמגיע לו לקבל.
רוצים להשקיע בדירה חדשה מקבלן באילת?
הצטרפו למעל 100 משקיעים שבחרו בפרוייקט השדרה אילת
השדרה אילת, הוא פרויקט בוטיק הכולל שלושה בניינים עם כ- 151 דירות (2,3,4 חדרים) הדירות מרווחות וכוללות מרפסות כאשר לחלק מהמרפסות הן עם נוף פנורמי לים. להלן היתרונות הבולטים של הפרויקט המדובר:
כל הדירות גדולות ומרווחות ללא ממ"ד (קיים ממ"ק-מרכז מוגן קומתי)
הפרויקט ממוקם בפריים לוקיישן, 2 דקות נסיעה מהים.
הפרויקט קרוב למרכז הקניות ביג, צמוד לאוניברסיטה וממוקם בקרבת כל משרדי הממשלה בעיר.
צמוד לפרויקט תפתח שדרת חנויות ושדרת מסעדות יוקרתיות שתקפיץ את ערך השכונה.
השכונה עצמה עוברת פיתוח משמעותי. על פי המידע שאני יראה לך בהמשך היא תהפוך ללב העיר בשנים הבאות.
כיום דירות דומות בפרויקטים חדשים באזור שדה התעופה שהתפנה נמכרים ב- 30% יותר מהמחיר שלנו!
זהו פרויקט עם פוטנציאל לתשואה מדהימה. ממש הזדמנות לכל מי שיש כסף נזיל ושוקל להשקיע בנדל"ן.
לפרטים נוספים לחצו כאן >>> דירה להשקעה
נכתב ע"י שי דוד