המדריך המלא לרכישת דירה להשקעה עם משכנתא

מדריך לרכישת דירה להשקעה עם משכנתא: תנאי משכנתא טובים עשויים להשפיע באופן דרמטי על התשואה הצפויה לכם על דירה להשקעה. במדריך זה נציג עבורכם מספר עצות שתסייענה לכם להתאים את המשכנתא לצרכים הפיננסיים שלכם.

לקיחת משכנתא היא צעד חשוב מומלץ להתיעץ עם אנשי מקצוע

מה יודעים משקיעי נדל"ן מנוסים שאתם לא?

אחת הסיבות לכך שרכישת נכסי נדל"ן נחשבת לאפיק השקעה פופולרי ומניב, היא העובדה שהיא מאפשרת שימוש במינוף. רכישה ממונפת של נכסי נדל"ן מתאפשרת באמצעות נטילת מימון שמאפשרת להשיג תשואה גבוהה יותר על ההשקעה הראשונית. תחום המינוף טומן בחובו את ההבדל המשמעותי ביותר בין אנשים שרוכשים דירה לצרכי מגורים, שלא מבצעים מחקר מעמיק לפני נטילת המשכנתא, לבין משקיעי נדל"ן מנוסים, שיודעים כיצד לבנות תמהיל משכנתא שיותיר בידיהם בסוף הדרך את התשואה המקסימלית עבור השקעתם. במדריך זה נציג בפניכם כמה נקודות שכל משקיע נדל"ן מקצועי לוקח בחשבון לפני נטילת המשכנתא.

בחירה בתמהיל משכנתא נכון:

כאשר רוכשי דירות רבים נשאלים מהו היעד המרכזי בתכנון משכנתא, אחת מהתשובות הפופולריות ביותר שמתקבלות היא שאיפה לריבית נמוכה ככל האפשר. אף על פי כן, התשובה הנכונה לשאלה המובאת לעיל היא בניית תמהיל משכנתא שיהלום את היכולות והצרכים הפיננסיים שלכם. בניית תמהיל משכנתא הוא שלב חשוב מאין כמותו, שהשפעתו תורגש שנים רבות קדימה. התמהיל הבסיסי שמוצע לרוב על ידי הבנקים מורכב משליש ריבית קבועה, שליש ריבית עוגן ושליש ריבית פריים. המדובר בתמהיל שהולם את צרכיהם של מספר מצומצם במיוחד של אנשים, לא כל שכן משקיעי נדל"ן מקצועיים. לאור העובדה שאין תמהיל משכנתא שמתאים לכולם, השאלה שעליכם לשאול את עצמכם בעת תכנון תמהיל המשכנתא, היא מהי מטרתה של ההשקעה שלכם. זאת, מפני שתמהיל המשכנתא שיתכנן משקיע שמעוניין למכור את הנכס לאחר זמן קצר שונה בתכלית מתמהיל המשכנתא שיתכנן משכיר שמעוניין להחזיק בנכס לאורך זמן.

רכישה לטווח קצר לצורך השבחת הנכס:

משקיעים המעוניינים לרכוש נכס במטרה להשביח אותו ולמכור אותו לאחר זמן קצר יחסית, יימנעו מלקיחת משכנתא במסלול הכרוך בקנס יציאה גבוה. בנוסף, לאור העובדה שמשקיעים אלה צפויים למכור את הנכס במהרה ולפרוע את המשכנתא בתוך זמן קצר, חלק משמעותי מן המשכנתא שלהם יהיה במסלול ריבית פריים, אף על פי שהוא נחשב תנודתי ביחס למסלולים מקבילים, וזאת מפני שבטווח הזמנים הרלוונטי לא צפויים שינויים משמעותיים בשיעור הריבית במשק. כמו כן, משקיעים לטווח קצר יעדיפו ליטול משכנתא לתקופה ארוכה יותר, וזאת למרות ששיעור ההחזר יהיה גבוה יותר במידה שהיא תיפרע רק במועד הפרעון הקבוע. הסיבה לכך נעוצה בכך שמשכנתא לטווח ארוך מצמצמת את ההחזר החודשי, וכך או כך, הנכס צפוי להימכר בתוך זמן קצר יחסית.

רכישה לטווח ארוך לצורך השכרת הנכס:

משקיעים אשר מעוניינים לקנות נכס ולהשכירו צפויים למצוא חשיבות בשיעור החזר המשכנתא החודשי, ולוודא כי הוא אינו עולה על שכר הדירה שהם צפויים לקבל מדי חודש. דהיינו, בהשקעת נכס לצורך השקעה יש חשיבות עליונה לתזרים השוטף. הסיבה לכך ברורה - טלו מקרה שבו ראובן רוכש דירה לצורך השכרה, כאשר דמי השכירות עומדים על שלושת אלפים שקלים מדי חודש, ואילו גובה החזר המשכנתא החודשי עומד על חמשת אלפים שקלים. במצב זה, יהיה על ראובן למצוא מקורות מימון נוספים לשם החזר המשכנתא, מה שייפגע בסופו של יום בתשואה שהוא ירשום על הדירה.

גישור במסגרת הלוואת גרייס במקרה של שיפוץ הנכס עד לקבלת דמי השכירות:

בניגוד למשקי בית, שאינם בקיאים בתחום הפיננסים ובעולם המשכנתאות בפרט, משקיעי נדל"ן מנוסים מודעים לסוגי המסלולים השונים שניתן לנצל על מנת למקסם את התשואה על הנכס. לפיכך, משקיעי נדל"ן רבים מנצלים את הידע והניסיון שלהם על מנת ליצור גמישות בתכנון מקורות המימון שבהם הם ישתמשו. לדוגמה, משקיע שרוכש נכס שיש לשפץ לפני הוצאתו לשוק המכירה או השכירות, יכול להשתמש בהלוואת גרייס ולקחת גישור שיאפשר לו לשלם אך את הריבית לאורך התקופה הרלוונטית, ובכך להפחית בצורה משמעותית את שיעור ההוצאות התזרימיות לפני שהנכס יתחיל להניב מזומנים.

מסלול פיתוי - יתרונות וחסרונות:

מסלול פיתוי הוא דרך חדשה שבה משתמשים משקיעי נדל"ן לצורך הוזלת המשכנתא תוך התאמתה לצרכים הכלכליים שלהם. אז מהו בעצם מסלול פיתוי? לאור ההתפתחויות בתחום המשכנתא, שמאפשרות לבצע מגוון רחב של תמהילים בין מסלולי ההלוואה השונים, בנקים להשקעות נוטים שלא להסתכל על הריבית הפרטיקולרית של כל מסלול ומסלול, ותופשים את הריבים כמכלול המשפיע באופן רחב על המשכנתא והרווחים הצפויים ממנה. לכן, משקיעים מנוסים שיודעים מהן התוכניות שלהם בנוגע לנכס שהם מעוניינים לרכוש (הן בגזרת ההוצאות על הנכס והן בגזרת ההכנסה הצפויה ממנו), יכולים לבנות מסלול פיתוי שתואם את צרכיהם.

המדובר במסלול יקר יותר ממסלולים מקבילים. הרציונל העומד מאחורי המסלול הוא שאיפה לפרעון מהיר של מסלול הפיתוי, תוך הותרתם של שאר המסלולים שבמסגרתם ניתנה לרוכש ריבית אטרקטיבית יותר על כנם. לדוגמה, אם אתם צפויים לקבל סכום כסף משמעותי בתקופה הקרובה, באפשרותכם לדעת מבעוד מועד מהו התאריך הצפוי לפדיון מסלול הפיתוי, וכן מהי עלות המסלול הפחות אטרקטיבי.

כיצד משפיעות שותפויות על אופי המשכנתא?

כידוע, בשנים האחרונות אנו עדים לעלייה מאסיבית במחירי הנדל"ן, אשר דורשת הון עצמי גדול במיוחד לצורך רכישת דירה להשקעה. לכן, חלה בעשור האחרון עליה משמעותית במספר המשקיעים שבוחרים לרכוש נכסים במסגרת שותפויות. כחלק מן השותפות, השותפים מגייסים את ההון העצמי הנדרש לשם רכישת הדירה ופונים לאחר מכן לבנק למשכנתאות. בשלב זה, מומלץ לערוך בדיקה עוד לפני יצירתה של השותפות, ולברר במהלכה האם לחלק מן השותפים יש נכס נוסף הרשום על שמם, ומה שיעור אחזקתם באותם נכסים. ממצאי הבדיקה עשויים להשפיע בצורה משמעותית על שיעורו של המימון שבנק המשכנתאות יעניק.

מחפשים דירה להשקעה? מה דעתכם על אילת

אילת נחשבת לאפיק השקעה מניב מאוד שמייצר רווחים גבוהים עבור המשקיעים השונים. במידה ויש לכם עניין בדירה להשקעה באילת נשמח לעניין אתכם בפרויקט השדרה אילת המתהדר במפרט עשיר ותכונות מצויינות להשקעה.

פרויקט נדל"ן השדרה אילת

פרויקט השדרה אילת מתהדר בלוקיישן מנצח, תשואה גבוהה, איכות בניה עם סטנדרטים גבוהים ואדריכלות מתקדמת ומוקפדת. מיקומו של הפרויקט בשכונת האלמוגים, מעניק לדייריו שילוב מנצח - מצד אחד חוויית מגורים יוקרתית בשכונה מתחדשת ומצד שני, הזדמנות לחגוג את החיים במרחב אורבני ותוסס, המציע מגוון של אפשרויות לבילויי, שופינג ולייף סטייל תוך כדי קרבה לשפע מרכזי התרבות והפנאי של אילת וחיי הלילה העשירים של שכונת האלמוגים המתחדשת והצומחת.

כיצד ניתן להרוויח מדירה להשקעה באילת?

קיימים מספר מודלים כלכליים שידועים לכלל משקיעי הנדל"ן

1. שכירות חודשית על בסיס חוזה שנתי

2. שכירות על בסיס יומי לתיירות (חוץ או פנים)

3. שכירות לחברת ניהול - חברה חיצונית שוכרת מימך את הנכס בהסכם ל-5 שנים ומשכירה אותו על בסיס יומי

4. עסקת "פליפ" - מכירת הנכס לאחר סיום הפרויקט וסיום פיתוח השכנה

כמה ניתן להרוויח מדירה להשקעה באילת בכל מודל?

על פי הנתונים אשר קיימים בידי מהשנים האחרונות ניתן להרוויח סכומים נכבדים מאוד

1. שכירות חודשית חוזה שנתי - 4% עד 5% בשנה

2. שכירות על בסיס יומי - כ- 10% שנתי

3. השכרת הנכס לחברת ניהול - 4% - 5%

4. עסקת "פליפ" - 20% עד 40% מערך העסקה תוך שלוש שנים

דוגמא מפרויקט קודם ששיווקנו באילת לפני כשלוש שנים:

דירת 2 חדרים 38 מ' + מרפסת 12 מ'

נמכרה בתחילת הפרויקט ב 650,000 ש"ח

וכיום נמכרת ב- 1,150,000 ש"ח ומושכרת במעל 3,800 ש"ח.

לפרטים נוספים על הפרויקט לחצו כאן >>> השדרה אילת